本文摘要：榜单评论：1、销售总量滞涨，标杆房企规模优势不断扩大过去的5个月，观点指数房企销售金额TOP100的门槛更进一步下降。不过相对于前三甲以致于几百亿的增幅来说，销售100强劲的后车位比较波动更为陡峭。这也和此前我们辨别的完全一致，随着房地产行业转入后研发时代，体量更大的房企或者品牌将攻占意味著的规模优势。 来源：观点指数从数据末端显然，上述特征更为明晰。从2016年至今，TOP100各梯次的销售总额皆袭港较小快速增长。

榜单评论：1、销售总量滞涨，标杆房企规模优势不断扩大过去的5个月，观点指数房企销售金额TOP100的门槛更进一步下降。不过相对于前三甲以致于几百亿的增幅来说，销售100强劲的后车位比较波动更为陡峭。这也和此前我们辨别的完全一致，随着房地产行业转入后研发时代，体量更大的房企或者品牌将攻占意味著的规模优势。

来源：观点指数从数据末端显然，上述特征更为明晰。从2016年至今，TOP100各梯次的销售总额皆袭港较小快速增长。其中，TOP3的销售总额由2016年的10469.8亿元下跌至2017年的15816.4亿元，上涨幅度多达51%。

2018年一季度，前三甲的销售总额也是一路走高，由年初的2015亿元攀升，月均上涨率多达76%。反观TOP51-TOP100的50家房企，2018年1月的销售总额为958.63亿元，总计前四月的销售总额为4047.18亿元。

50家房企的销售总额还领先前三强几千亿元。从榜单来看，名列后半段的房企名次变动也是尤为白热化的，上个月榜上有名的企业，这个月有数不少被跃升榜单。来源：观点指数从各梯次销售总额占到全国的销售比重来看，TOP3、TOP5的变动仅次于，由2016年的8.9%、12.85%分别下潜至2018年前四个月的18.38%以及24.75%。这也意味著，名列前5的企业已占有全国多达4出的销售额，整个行业向寡头时代迈向。

来源：观点指数相对而言，TOP50乃至名列50强后的企业，占到全国的销售比值则皆为陡峭。2016年后50家房企的销售总额为10673.49亿元，占到全国销售总额的9.07%，而这一数字在2017年为11821.15亿元，所占到比重则上升为8.84%。

2018年伊始，上述比值有所下跌。2018年1-2月，后50家房企的销售总额占到全国的销售比例为14.11%，不过在接下来的几个月中则陆续上升，其中2018年1-3月为11.31%，2018年1-4月为11.17%。这也意味著，中小型房企最少在销售上将日渐俱话语权。如何在与大型房企抢走资源的同时，更进一步提高销售业绩，是这些房企面对的现实。

2、多城增大土地供给，房企购地情绪加热面包还须要面粉来做到，这是地产行业恒定的铁律。在过去的几个月中，全国房地产行业的土地购买面积增长速度却开始回升。从国家统计局公布的数据来看，和2017年房地产行业土地购买面积同比增长速度皆为正数或者双位数快速增长有所不同，转入2018年该数值早已改以负数，其中2018年1-2月总计的土地购买面积增长速度为-1.2%，1-3月份增长速度为0.5%。不过仅有一个月后就又改以负数，1-4月份房地产开发企业土地购买面积5412万平方米，同比上升2.1%。

来源：国家统计局、观点指数明确而言，观点指数监测的22个全国重点城市表明，过去的4个月中，还包括北京、上海、广州、深圳等在内的22个城市土地成交价面积逐月递增，分别为1166.47万平方米、909.52万平方米、884.84万平方米以及863.19万平方米；对应的土地出让金则增幅更为显著，分别为1966.65亿元、1260.85亿元、932.36亿元以及1103.60亿元。来源：观点指数整理这是房企购买面粉情绪加热的展现出：一方面是地价的大幅下跌；另一方面融资端的之后放宽让不少房企囊中羞涩，资金链持续紧绷；再行再加禁售、缩供给等调控措施，房企入市的意愿显得比较消极。

不过从土地供给末端来看，22城土地供应有所回落，且供大于求。除2月外，2018年1月、3月以及4月的土地供应面积皆多达成交价面积。

来源：国家统计局、观点指数除了在土地上维持从容外，房企在整体的房地产开发投资上也开始变得慎重。国家统计局的数据表明，2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义快速增长10.3%，增速比1-3月份回升0.1个百分点。其中东部地区房地产开发投资17181亿元，同比快速增长11.3%，增速比1-3月份回升0.5个百分点；中部地区投资6604亿元，快速增长14.8%，增长速度回升0.2个百分点；西部地区投资5980亿元，快速增长3.2%，增长速度提升0.3个百分点；东北地区投资827亿元，快速增长10.7%，增长速度提升9.4个百分点。3、做到资金增幅再行上升，中小房企融资乐观路经水贫处用来形容房企此时此刻的资金困境也许过于过滑稽，不过从现实处境来说，房企的资金链却不堪称之悲观。

如上文所言，房企在土地购买上显得激进的其中一个原因，就和资金被困有关。观点指数监测的50家A股上市企业财务数据表明，2017年至今房企现金对短期负债的覆盖面积倍数一路上升。来源：上市企业公告、观点指数分季度来仔细观察，2017年一季度50家A股企业的短期负债均值为611.27亿元，尔后该数值弃季下降，分别为676.34亿元、727.83亿元、823.13亿元，至2018年一季度早已回到853.77亿元。

对应的现金及现金等价物均值却在146-154亿元之间波动，最近的2018年一季度为153.98亿元。于此，现金较短债覆盖面积平均值倍数也由2017年一季度的0.36仍然下降至2018年一季度的0.25。

来源：上市企业公告、观点指数从个股来看，2018年一季度，现金较短债覆盖面积倍数最低的企业为0.91，仅有一家。接着经常出现断层，现金较短债覆盖面积倍数第二以及第三低的企业为0.52和0.5。

介于0.4-0.49之间的企业仅有为4家，0.3-0.39的则为7家。必须留意的是，高于0.1的企业超过3家，皆为中小型房企，其中低于的为0.04。

现金流叫紧的警告声弥漫耳畔，而房企的融资渠道却愈发逼仄。据国家统计局公布的数据，2018年1-4月份，房地产开发企业做到资金48192亿元，依然维持快速增长态势，同比快速增长为2.1%，但是增长速度却比1-3月份回升了1个百分点。

其中，国内贷款上升1.6%，为8637亿元；利用外资的比率上升得最多，上升77.6%至17亿元。而自筹资金却逆势上涨，为14894亿元，快速增长4.8%；定金及预收款14987亿元，快速增长8.3%；个人按揭贷款7148亿元，上升6.7%。

来源：观点指数整理观点指数监测找到，房地产行业的发债渠道也在再次发生转变。过往房企注目的一般公司债以及私募债的比例在逐步上调，具体表现为由2015年的占比78%上升至2018年一季度的37%。中期票据沦为另一个香饽饽，该发债渠道占比在今年1季度早已下跌至28%，ABS所占到比重为15%,其他如资产证券化等方式则坐落于第二顺位，为20%。

上述数据也凸显房企的自我救赎：一方面通过加快销售回款来补足现金流，另一方面通过自筹资金等非标方式减轻资金链的紧张局势。4、出租汽车未见断裂，各地抢走人大战再行阔围过去的5月中，楼市调控仍然没放开的迹象。这与个别城市住宅销售价格指数的大幅度下跌不无关系。统计局数据表明，4月全国70个大中城市住宅销售价格指数涨幅仅次于的有丹东、海口和三亚，其中丹东环比增幅仅次于，超过2%。

丹东房价的忽然走高，除了不受朝韩关系衰退影响之外，也反映了目前楼市的显著风向在热点城市出租汽车的环境下，投资客开始将投资目光横过其他不受高估的地级市。因此在月初的时候，住建部也就楼市问题共计约谈了12个城市的负责人，将调控力度推上了又一高点，成都、太原及贵阳等城市陆续实施了更加严苛的出租汽车、限售政策。

与调控实时升级的还有各地的抢走人大战，据观点指数不几乎统计资料，从2018年至今早已有20个城市相继实施人才政策合计23次，牵涉到落户办理、租房和生活补贴、家属随迁、购房补贴平均。来源：各政府机构官网、观点指数其中最为有一点注目的是5月16日天津实施的海河计划，本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不不受年龄容许，只要所持身份证、学历学位证，才可办理必要落户。计划公布将近24小时，天津官方公布消息，有数30万人申请人落户。虽然，天津先前第一时间实施了多项政策补丁，但是对于被严苛出租汽车抨击了许久的开发商来说，毫无疑问是另一个可预期的受到影响人口聚集效应带给的是未来可以预期的潜在购买力。

来源：各政府机构官网、观点指数天津之外，海南是另一个大力招贤纳士的行政区域。自4月党中央宣告反对海南全岛建设自由贸易试验区后，这片热土就沦为资本追赶的对象。和资本一起入驻海南的，还有百万人才。

5月13日晚，海南公布《百万人才入海南行动计划(2018-2025年)》，具体到2020年更有各类人才20万人左右，到2025年构建百万人才入海南目标。在资本、土地两大基本生产要素比较受限的情况下，要想要维持城市的突飞猛进以及有质发展，就必须各个城市在劳动要素上做文章，而这归根到底还是人才的竞争，因此抢走人大战愈演愈烈，就连一些三四线城市也无法幸免于难。只不过短期来看，除开部分落户群体以避免出租汽车为落户目的外，新晋的人口也有期望在一定时间内转化成为购房群体，为房地产市场减少销售预期。

同时，随着新的迁出人口的重新加入，城市的聚集效应也将更进一步显出，派生出有更加多、更加长年的空间市场需求，为房地产行业获取业务承托。未来，随着各城市落户或者人才更有政策的渐渐放开，省会城市以及二线城市的虹吸效应不会更进一步强化。这些具备优势地位的城市，也不会将周边城市、中小城市和小城镇的资源要素更有过来。

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